如何给持有经营物业估值？

让我们先明确两个前提共识。共识1：资本化率（CAP RATE），这是一个经验基准值。资本化率是市场动态形成的参照，无法通过计算得出。理解上可以类比于PE逻辑中的市盈率，以此预估标的未来价值增长潜力。例如，在中国，零售主导型购物中心的一线城市资本化率多在4.3%-5%之间，二线城市的资本化率普遍在5%以上。酒店类物业的资本化率一般在5%-6%之间，而高品质写字楼因其较高的市场接受度和收益预期，资本化率较低，估值能力也更强，通常在3.8-5%之间。共识2：收益法估值，建立在货币时间价值递增假设的基础上。未来收益假设变量的比较，意味着估值的不确定性被指数级放大，因此需要通过折现方法进行计算。

接下来，我们探索估值公式的推导过程。常用的不动产估值公式简洁明了。经典的DCF折现模型展示了这一过程，其中V代表价值，A代表第n年收益（通常为经营运收入），r代表各年的资本化率。若将各年r赋以相同值，公式可整理为：V=A/r * (1-(1+r)^-n)。观察此公式，r小于1（通常小于8%），且n通常在数十年以上。考虑到我国住宅产权70年，商业、文旅项目40年，国外房产产权接近永久，当n足够大时，公式可简化为：V=A * (r/(1+r)^n)。这就是公式a的数学推导过程。

为什么利润指标是NOI而不是EBITDA？这里涉及财务统计口径的问题。大部分公司不采用EBITDA（息税前折旧摊销前利润）口径，主要原因是EBITDA和NOI（营业净收入）在是否剔除第三方外包商管公司收取的招商佣金、管理费用等问题上存在差别。此类费用虽然价值不菲且为商业项目不可避免的变量，但提供了较大的博弈空间（财务处理空间）。此外，需要指出的是，EBITDA是会计准则中有明确定义的标准统计指标，而NOI、NPI等则是企业在实际经营中为管理方便而形成的内部指标，各企业甚至可以根据实际情况对这些指标进行调整。

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文章来源：天狐定制

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