土地增值税是一种针对纳税人转让国有土地使用权、建筑物及其附着物所获得的增值额进行征税的税种。其征税基础是转让房地产的收入减去《条例》规定的扣除项目后的余额。这些扣除项目包括:
取得土地使用权的费用:以出让方式为土地出让金,行政划拨方式为补交出让金,转让方式为支付地价款。
房地产开发成本:包括土地征用、拆迁、前期工程、建筑安装、基础设施和公共设施费用,允许按实际发生额扣除。
房地产开发费用:包括销售、管理、财务费用。利息支出,如能按项目分摊并提供证明,可扣除但不超过贷款利率;否则,按支付金额和开发成本的10%计算扣除。
旧房及建筑物的评估价格:转让旧房时,由评估机构评定的重置成本价折扣后的价值,税务机关确认。
与转让相关的税金:如营业税、城市维护建设税、印花税以及教育费附加。
特殊情况下的加计扣除:对房地产开发者,可加计20%的土地使用权支付金额与开发成本之和的扣除。
总的来说,土地增值税的计算涉及多个方面的成本和收益,确保了税收的公平性和合理性。
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