在北京购房时，会遇到一些独特的地段问题。

例如，东小口公园的面积比建材城大，与太平郊野公园、任意球足球场共同切断了建材城与东面的天通苑、南面的奥森的联系。住在建材城的人大多在西二旗、西三旗工作。若向东三环国贸通勤，不如选择霍营。

清河下游将北苑和天通苑一分为二。仅一河之隔，清河北岸的天通苑东区均价约4万，大面积户型单价更低。清河南岸的润泽系列、世华泊郡的均价是天通苑的2倍以上。

若从望京SOHO或崔各庄地铁站的阿里新总部基地下班，开车回到新北苑的家中，耗时约15~25分钟。若搬到河对岸，房价将打4.5折，代价仅仅是多开2分钟途径清河大桥、清苑桥或立通路到对岸，你会如何选择？

然而，新北苑和天通苑的居住群体是截然不同的。

若愿意再远2.5km住到天通苑北，那么可以考虑在国贸CBD找份工作，从5号线天通苑站到东单仅需35分钟，但5号线的早高峰会给人留下深刻印象。

关于回龙观，它是一个怎样的地方呢？让我们先看地图。

以北京的中轴线为基准，将天通苑镜像，即为回龙观，两者距离也大致相近。因此，它们有很多可以对比的地方。

天通苑、回龙观都有大量的经适房、回迁房小区，安置了大量本地居民。

无论是从内环向外环寻求改善居住环境，还是从更远的密云延庆顺义迁入，亦或是土生土长的本地居民，回天地区作为北京北部最大的城乡结合部，确实帮助很多人解决了“居住面积”这个大难题。从20年前到现在，一直都是如此。

从交通角度来看，13号线解决了回龙观东西向出行的问题，向西2站是西二旗，向东4站是望京西。稍远一些的西北旺、永丰产业园区也都在30分钟车程之内。

8号线解决了回龙观南北向出行的问题，从育知路到王府井只需50分钟，若住在霍营，还能缩短到40分钟。

类似的，南北方向上从5号线天通苑站到东单站大概需要35分钟。

然而，天通苑的东西向方面稍弱一些，在13号线完成拆分建设之前，只能通过立水桥站来换乘。去西二旗、西北旺增加了换乘时间，去望京则不如开车。

好在目前13号线的拆分已经正在施工中，受益于回天计划，回龙观近期还是延续了大兴土木的建设状态，相对来说未来的确定性还是比较高的。

有趣的是，回龙观和天通苑之间的路面交通比较困难。

例如，我曾经骑着小电驴到天通苑去朝圣亚洲最大的社区，结果走到紫金新干线家园时道路被铁路车辆段和建材城东路拦腰截断，不得不借道更北面的回南路才得以通行。

偏偏回南路目前大概是一种半废弃的施工状态，各种工程车辆把路面压得支离破碎，通勤效率很差。

加上南部兰各庄、13号线拆分线路、各种郊野公园的阻隔，回龙观和天通苑的路面几乎是一种互不往来的情况。

2014年时，网上流传过一个段子，说在码农的世界里，宇宙中心在西二旗。

然而，现在的西北旺、后厂村的科技产业园其实也是被中关村高昂的地价挤压过去的，好比草原上的牧场，一片草地被牛羊吃光了以后换到下一片而已。

未来会往何方还真不好说。

但无论西二旗、西北旺，还是清河、育新，价格都已经不便宜了。

甚至可以说，北清路以南只有回天这两个地区还是价格洼地。

另一方面，望京作为后起之秀，产业人口非常年轻、富裕且多元化。

以望京为地段核心来看，住在望京是最好的。

望京是整个北京难得的产住结合的区域，住宅的规划布置也很合理，走路上班几乎可以说是一种霸总时髦的秀肌肉方式。

目前望京也几乎完全处于建成状态，除了万年施工中的望京西站、湖光中街以外少有工地。

西面是海量的公园绿地、国家会议中心和高尔夫球场，好山好水但就是没有什么人气。

南面是繁华的建成区太阳宫、朝阳公园。

东面是机场高速、京密路、798艺术区和铁道博物馆。

所以望京以后只能往北走，西北方向是来广营、北苑、天通苑；东北方向则是15号线沿线的崔各庄站、马泉营、到孙河结束。

关于天通苑的描述，可以这么说：

好消息是距离望京还挺近，开车25分钟就到，和新北苑、来广营只隔了一条清河，短短3Km的河面上还有3座桥。

坏消息是没有土地了，清河下游的北岸密密麻麻盖满了38~50层的高楼，哪怕最矮的电梯房也有12层，东区的6层步梯房反倒成了稀缺产品。

如果需要盖新楼就不得不放在歇甲村，或者到天通苑北站更北的地块去。

如果我们观察天通苑的路网，就会发现大路是很少的，一共就是三横三纵（横：太平庄北街、太平庄中二街、太平庄中街；纵：立水桥北路、立水桥东一路、太平庄东路）。

为了尽可能地利用土地面积，小区做得很大，内部道路上停满了车。

因为住户实在是太多了，地下车位也不够用，小区和小区之间的道路上也全部停满了车，六车道六车道秒变三车道。

小区内部应有尽有：餐厅、烧烤摊、便利店、尾货商场、理发、修脚、瑜伽、电影院、宠物医院、针灸、补习班……其中大多数都在某个民宅里面，每天产生的快递和生活垃圾都能养活一个行业。

一个人从生下来到上大学可能都不需要离开天通苑，如果需要拍一部《北京森林》的话，天通苑是最有烟火气的取景地了。

相比之下，回龙观就显得“冷清”许多。

整体的发展脉络是从西大街开始开发，一直向东走，直到紫金新干线家园被路网和各种公园拦住为止。

几乎每个小区都是四面临街，路面开阔，即使早高峰也只是在G6辅路汇入主路的时候出现拥堵。

主要的居住人口分布在东西两头，但还是以西大街为主，越靠近西二旗人越多，相对应的华联超市、金域国际中心的外观界面也相对比较新一些。

主要的两家三甲医院（积水潭医院回龙观院区、新龙泽院区）也全部都在西边。

这时候在西边普遍高层小区多的环境里面，低密度的品质较好的小区就会比较占便宜，比如说紧挨着新龙城的龙泽苑东区、龙腾苑三、五、六区，闹中取静。

东边的龙跃苑、龙锦苑、华龙苑外墙界面相对就会旧一些。

这时候主要的次新房就非常占便宜，比如国风美唐、公园悦府、紫金新干线的价格就遥遥领先，回龙观东大街的居民但凡是想改善置换就会往这三个头部楼盘聚集。

因为附近几乎所有的商业都在围绕这几个重点区域的人群来提供服务，尤其是国风美唐。

甚至专门配套了霍营中心小学、京都儿童医院和配置比较考究的回龙观社区卫生服务中心。

住在回龙观会给人一种岁月安好的幻觉。

在西二旗上班的码农通勤不会超过半小时，在望京上班的白领也只需要45分钟。

如果不去和海淀妈妈们计较鸡娃水平，那在家门口也可以轻松完成星级幼儿园和实验二小的基础教育。

如果不愿意到昌平二中（在昌平也算领先了）就读，还可以去旁边的育新，总之不会太远。

平常就能在文华农贸市场买到比老家县城还便宜的肉蛋奶，周末在北店时代广场回味十年前批发市场的土味砍价。

听北漂青年们晒着太阳讲讲三块钱一碗馄饨买回家一起吃的土味情话。

到了节假日，京北也有大把的森林公园、水乡古镇可以自驾徒步。

如此再过二十年，不知又是怎样一番情境。

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文章来源：天狐定制

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