容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）指的是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，即容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）=项目用地范围内总建筑面积/项目总用地面积。

REITs，即不动产投资信托基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化过程是将流动性较低、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易。

收益乘数包括毛租金乘数（Gross Rent Multiplier, GRM）、毛收入乘数（Gross Income Multiplier, GIM）、潜在毛收入乘数（Potential Gross Income Multiplier, PGIM）、有效毛收入乘数（Effective Gross Income Multiplier, EGIM）和净收益乘数（Net Income Multiplier, NIM）。这些乘数法在房地产估价中广泛应用。

总收入（Gross Income）指的是年度租金收入作为总收入。有效总收入（Effective Gross Income）等于总收入（Gross Income）减去年度空缺率损失（Vacancy Loss）。净运营收入（Net Operating Income）是有效总收入（Effective Gross Income）减去运营支出的结果。

毛租金乘数法（Gross Rent Multiplier, GRM）是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。毛租金乘数（Gross Rent Multiplier）是房地产的价格除以其毛租金所得的倍数。毛租金乘数法的优点在于方便易行，市场上容易获得房地产的价格和租金资料。它相对客观，避免了各种误差的累计。然而，它忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产的空置率和运营费用差异。

毛收入乘数法是将估价对象某一年的毛收入（GI）乘以毛收入乘数（GIM）来求取估价对象价值的方法。潜在毛收入乘数法与毛收入乘数法类似，考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法。有效毛收入乘数考虑了房地产租金以外的收入和空置率，当估价对象与可比实例房地产的空置率差异较大时，使用有效毛收入乘数法更为合适。

净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益（NOI）乘以净收益乘数（NIM）来求取估价对象价值的方法。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，考虑了运营费用的差异，适用于估价对象资料充分且精度要求较高的情况。

urban sprawl，即城市的无序扩张，是指城市边缘地区乱建房屋和建筑物，导致城市向四周不成比例地扩大。

绅士化（Gentrification）是指一个旧区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引来较高收入人士迁入，并取代原有低收入者的过程。

最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用（Highest and Best Use）是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并使估价对象价值最大的一种利用。遵循最高最佳利用原则，估价不仅要考虑合法利用，还要考虑经济上可行的最高最佳利用方式，以获取最大的经济利益。

最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后分析其在法律、技术、经济上的可行性，最终确定最优利用方案。

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文章来源：天狐定制

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