法律主观：增值税 是以商品（包括租赁服务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者承担，只有在有增值的情况下才征税，没有增值则不征税。

二、一般情况下增值税的计算：

增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。

1、 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；

2、 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购房房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；

3、 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

其中，增值税的税率，是以“网签价”的5.6%为基准计算的。

三、特殊情况下增值税的计算：

需要注意的是，上述规定仅适用于住宅类房产。对于非住宅类房产，如商铺、写字间或厂房等，不论是否满2年，都按差额征收营业税，而不是增值税。

法律客观：《增值税暂行条例实施细则》第二十三条明确规定，条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。所谓不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

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文章来源：天狐定制

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