构成

1. 土地使用权出让金。国家作为土地所有者，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者需支付的土地出让金，可以通过参考政府前期出让的类似地块出让金数额，并考虑时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正估算；也可以根据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，结合项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素进行修正估算。

2. 土地征收及拆迁安置补偿费。包括土地征收费和房屋征收安置补偿费。土地征收费主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。这些费用的估算可参照国家和地方有关规定进行。房屋征收安置补偿费包括房屋征收安置费和征收补偿费，通常由新用地单位根据法定程序给予补偿。

3. 前期工程费。包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用，以及“三通一平”等土地开发费用。规划及设计费一般按项目总投资额的一定百分比估算，水文地质勘探费则可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

4. 建安工程费。直接用于建安工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5. 基础设施费。又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。通常采用单位指标灶嫌估算法来计算。

6. 公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7. 不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费。以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。

8. 开发期间税费。包括项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重，应根据当地有关法规标准估算。

核算

1. 成本归集对象。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。对于大规模的开发，如街坊改造或小区开发，则应科学地确定成本归集对象，以房地产开发项目的工程内容和工期进度为主要依据，对大的开发项目应适当分块，以便费用的归集和成本结算。

2. 成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。

3. 间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。但对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用，应视同资本性支出进行核算。

4. 项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。为解决项目决算可能存在的问题，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行。

成本控制意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。中国房地产市场存量过大，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

措施

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

1. 前期调研。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险。

2. 设计阶段。降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。实行方案设计、工程设计的招投标制度，加强技术沟通、实行限额设计，加强设计出图前的审核工作。

3. 施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键，应从合理控制工程变更、严格审核承包商的索赔要求、搞好材料设备的加工订货等方面进行控制。

4. 竣工结算阶段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。做好工程洽商签证及预算增减账的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。

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文章来源：天狐定制

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